כמה משכנתא אפשר לקחת? כך הבנקים בישראל מחשבים את יכולת ההחזר שלכם

ברוב המקרים, הבנקים בישראל מאפשרים לקחת משכנתא כך שההחזר החודשי יעמוד בערך על עד 35% עד 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית, אבל זה רק החלק הראשון של התמונה. כששואלים כמה משכנתא אפשר לקחת, הבנק בודק לא רק משכורת, אלא גם התחייבויות קיימות, הון עצמי למשכנתא, יציבות תעסוקתית, דירוג אשראי והרכב המסלול. לכן שני זוגות שמרוויחים אותו דבר יכולים לקבל אישור שונה לגמרי, ולעיתים בפער של מאות אלפי שקלים.

הפער הזה נובע מהדרך שבה הבנק מודד סיכון. מי שמגיע מסודר, עם דפי חשבון נקיים ותכנון נכון של תמהיל משכנתא, יקבל בדרך כלל תנאים טובים יותר, ולעיתים גם אישור עקרוני למשכנתא בסכום גבוה יותר. מי שמגיע עם הלוואות יקרות, חריגות בחשבון או בעיות עבר במערכת האשראי, יגלה מהר מאוד שהשאלה איננה רק כמה אפשר ללוות, אלא כמה באמת אפשר להחזיר בלי להיחנק בעוד שלוש או חמש שנים.

איך הבנק מחשב כמה משכנתא אפשר לקחת בפועל

החישוב הבנקאי בנוי על שלושה יסודות: יחס החזר חודשי, אחוז מימון משווי הנכס, ואיכות הלווה. יחס ההחזר הוא החלק הכי מוכר לציבור. אם הכנסת נטו של בני הזוג היא 18,000 ש"ח, והבנק מוכן לראות החזר של עד 35%, מדובר בערך על 6,300 ש"ח בחודש. בפועל, בנקים רבים יעדיפו לראות מרווח ביטחון, במיוחד בתקופות של ריבית משכנתא גבוהה.

היסוד השני הוא אחוז המימון. ברכישת דירה יחידה, הבנקים בישראל נותנים בדרך כלל עד 75% מימון משווי הנכס. למשפרי דיור עד 70%, ובמקרים של משכנתא לדירה שניה, בדרך כלל עד 50% בלבד. מי שחסר לו הון עצמי למשכנתא לא יוכל לעקוף בקלות את המגבלה הזאת דרך הבנק, ולכן יש מי שפונה לפתרונות כמו הלוואת גישור, משכנתא לכל מטרה על נכס קיים, או במקרים מורכבים יותר משכנתא חוץ בנקאית.

היסוד השלישי הוא איכות הלווה. כאן נכנסים תלושי שכר, ותק בעבודה, תדפיסי עו"ש, דוח התחייבויות, מצב משפחתי, גיל, ואפילו תחום העיסוק. עצמאי עם הכנסה יפה אבל תנודתית עשוי להיתקל בבדיקה מחמירה יותר משכיר עם שכר מעט נמוך יותר אך יציב. גם מי שמתכנן מחזור משכנתא ייבדק מחדש לפי אותם עקרונות, ולא רק לפי ההחזר הקיים.

יחס החזר, הכנסה פנויה והלוואות קיימות

בנק לא מסתכל רק על הברוטו. הוא בוחן את ההכנסה הפנויה, כלומר מה נשאר אחרי התחייבויות קבועות. הלוואת רכב, מסגרת מנוצלת בכרטיס אשראי, הלוואה מהעבודה או תשלומי מזונות, כולם נכנסים לתמונה. זוג עם הכנסה נטו של 22,000 ש"ח והלוואות חודשיות של 3,500 ש"ח ייחשב שונה מאוד מזוג עם אותה הכנסה ללא התחייבויות כלל.

כאן הרבה לווים נופלים. הם בודקים במחשבון משכנתא כמה יוצא להם חודשי, רואים שהמספר "סביר", אבל שוכחים שהבנק מחשב את כלל הסיכון. אם כבר קיימות כמה הלוואות צרכניות יקרות, לפעמים נכון לעצור רגע ולבדוק אפשרות של איחוד הלוואות לפני בקשת המשכנתא. במקרים מסוימים, הקטנת ההחזר החודשי על הלוואות קיימות משפרת את יחס ההחזר ופותחת פער חיובי לקבלת מימון גבוה יותר.

יש גם מקרים שבהם נשקל איחוד הלוואות ללא נכס, אבל חשוב להבין שזה בדרך כלל פתרון יקר יותר ופחות יציב ממשכנתא רגילה. אם קיים נכס נוסף, לעיתים בוחנים משכנתא לכל מטרה או פריסה מחדש של התחייבויות. אם אין נכס, והלווה מסורב במערכת הבנקאית, האפשרות של משכנתא למסורבים או מסלול חוץ בנקאי דורשת בדיקה זהירה מאוד של העלות הכוללת.

דירוג אשראי, בדיקת דירוג אשראי והשפעתם על גובה האישור

מאז שהמידע על התנהלות האשראי הפך נגיש יותר למלווים, דירוג אשראי קיבל משקל מעשי הרבה יותר. בנק לא שואל רק אם הייתה בעיה בעבר, אלא אם מדובר בדפוס. החזרות צ'קים, פיגורים בכרטיסי אשראי, חריגות קבועות ומיצוי מסגרות פוגעים ביכולת לקבל סכום גבוה ובריבית תחרותית.

בדיקת דירוג אשראי לפני פנייה לבנקים היא מהלך חכם. כך אפשר להבין אם יש "רעש" במערכת, למשל הוראת קבע שחזרה בטעות, חוב קטן שלא נסגר או מסגרת אשראי מנוצלת כמעט עד הסוף. לפעמים שיפור דירוג אשראי לאורך כמה חודשים, באמצעות סגירת התחייבויות, הימנעות מחריגות והקטנת ניצול מסגרות, משנה את התמונה מול הבנק בצורה ניכרת.

מי שנדחה בבנק אחד לא בהכרח פסול בכל המערכת. יש פערים בין גופים שונים, ולעיתים יועץ משכנתאות פרטי יודע להציג תיק נכון יותר, להדגיש הכנסות רלוונטיות ולהפנות את הלקוח לבנק או לגוף מימון שמתאים לפרופיל שלו. במקרים מסוימים זו הדרך להפוך תיק "קשה" לתיק מאושר, גם אם לא תמיד בסכום המבוקש המקורי.

הון עצמי למשכנתא, אחוז מימון ומה קורה כשחסר כסף

אחוז המימון קובע תקרה ברורה. אם הדירה עולה 2 מיליון ש"ח ואתם רוכשים דירה יחידה, התקרה הבנקאית תהיה בדרך כלל עד 1.5 מיליון ש"ח, בכפוף ליכולת ההחזר. אם יכולת ההחזר שלכם מאפשרת רק 1.2 מיליון ש"ח, זה יהיה הסכום המקסימלי בפועל. כלומר, גם אם רגולטורית מותר יותר, ההכנסה היא זו שקובעת את התוצאה האמיתית.

כשיש פער בהון העצמי, אנשים רבים מנסים להשלים אותו מהלוואה אישית. זה חוקי, אבל הבנק סופר את ההלוואה בתוך יחס ההחזר, ולכן לעיתים הפעולה הזאת מקטינה את סכום המשכנתא במקום להגדיל אותו. במקרים מסוימים נכון יותר לבחון הלוואת גישור, במיוחד אצל משפרי דיור שממתינים למכירת דירה קיימת. גישור הוא פתרון זמני, לא קסם, והוא מתאים רק כאשר קיימת ודאות סבירה לגבי מקור הסילוק.

ברכישת דירה מקבלן צריך להכניס למשוואה גם את מדד תשומות הבניה. רוכשים רבים מתמקדים רק במחיר החוזי ושוכחים שחלק מהתשלומים צמוד למדד, מה שעלול לייקר את העסקה בעשרות אלפי שקלים. אם בונים על משכנתא עד הקצה, אי לקיחת המדד בחשבון עלולה ליצור חוסר במזומן בדיוק ברגע הלא נכון.

ריבית משכנתא, ריבית פריים ותמהיל משכנתא שמשנה את התמונה

אותו סכום הלוואה יכול להיראות סביר או מסוכן, תלוי במסלולים. ריבית משכנתא איננה מספר אחד, אלא סל של מסלולים. יש מסלול צמוד מדד, קבועה לא צמודה, משתנה כל חמש, ורכיב המבוסס על ריבית פריים. לכן מי ששואל כמה הוא יכול לקחת צריך לשאול גם באיזה מבנה החוב הזה יושב.

תמהיל משכנתא נכון לא נועד רק להוריד החזר ראשוני. המטרה היא לייצר עמידות לשינויים. מסלול עם החזר נמוך מאוד בשנה הראשונה עלול להיות מלכודת אם בעוד שנתיים הריבית תעלה או ההצמדה תתפוס תאוצה. ריבית משכנתא ממוצעת בשוק יכולה לתת כיוון, אבל היא לא מחליפה הצעה קונקרטית לפי פרופיל לקוח ויחס מימון.

הטבלה הבאה ממחישה איך רכיבים שונים משפיעים על גובה המימון שהמשפחה יכולה לשאת:

נתון משפחה א' משפחה ב' השפעה על האישור הכנסה נטו 20,000 ש"ח 20,000 ש"ח זהה על הנייר הלוואות קיימות 500 ש"ח בחודש 3,200 ש"ח בחודש משפחה א' תוכל לעמוד בהחזר גבוה יותר דירוג אשראי נקי ויציב חריגות ופיגורים בעבר למשפחה א' סיכוי טוב יותר לריבית נמוכה אחוז מימון 60% 75% מימון נמוך משפר את התנאים

בשורה התחתונה, ריבית פריים ומסלולים משתנים יכולים להקל על ההחזר בתחילת הדרך, אבל אסור לבנות תוכנית רק לפי החודש הראשון. כאן נכנס הערך של תמהיל משכנתא שנבנה לפי סיבולת הסיכון והצפי המשפחתי, למשל גידול בהוצאות, לידה, או ירידה זמנית בהכנסה.

מחשבון משכנתא, אישור עקרוני למשכנתא ומה הם לא מספרים

מחשבון משכנתא הוא כלי טוב להתחלה, לא להחלטה סופית. הוא נותן אומדן להחזר חודשי לפי סכום, תקופה וריבית משוערת, ולעיתים גם מאפשר לראות תרחיש של עליית ריבית. אבל הוא לא מחשב את כל מה שהבנק רואה: סוג העסקה, יציבות תעסוקתית, נתוני אשראי, הוצאות קבועות, או שווי נכס לפי שמאות.

גם אישור עקרוני למשכנתא הוא שלב חשוב, אבל לא סוף הדרך. האישור ניתן לפי מידע ראשוני, ולאחר מכן מגיעים בדיקת מסמכים, שמאות, בחינת חוזה, ולעיתים התאמות בתנאים. במילים פשוטות, אפשר לקבל אישור עקרוני על סכום מסוים, ואז לגלות שבפועל הבנק מאשר פחות או מבקש הון עצמי גבוה יותר.

מי שבודק מחזור משכנתא יכול להיעזר גם במחשבון מחזור משכנתא, אבל חשוב לזכור שעמלות פירעון, שינויי ריבית ומשך חיי ההלוואה משפיעים מאוד על הכדאיות. יש מקרים שבהם מחזור משכנתא חוסך עשרות אלפי שקלים, ויש מקרים שבהם הוא רק "מחליק" את ההחזר בטווח הקצר ומייקר את העלות הכוללת.

מתי יועץ משכנתאות באמת יכול להגדיל את הסכום המאושר

לא כל תיק חייב ליווי, אבל יש מצבים שבהם ייעוץ משכנתאות עושה הבדל אמיתי. למשל, אצל עצמאים, משפחות עם כמה מקורות הכנסה, זוגות לפני מכירת דירה קיימת, רוכשי דירה שניה, או לווים עם היסטוריית אשראי בעייתית. יועץ משכנתאות יודע לתרגם את התיק לשפה שהבנק מבין, להציג מסמכים נכון, ולבנות תרחישי מימון שלא תמיד לקוח פרטי מכיר.

יועץ משכנתאות מומלץ חישוב הון עצמי למשכנתא לא מבטיח קסמים. הוא בודק אם יש דרך לשפר יחס החזר, האם נכון לסגור הלוואה יקרה לפני הבקשה, האם כדאי לבצע גרירת משכנתא מנכס קודם, והאם קיים חלון טוב יותר למחזור בעתיד. במקרים מסוימים הוא גם יזהה מראש שהעסקה מתוחה מדי וימנע מהלקוח כניסה להתחייבות מסוכנת.

כמה עולה יועץ משכנתאות? בשוק הישראלי רואים טווחים רחבים, בדרך כלל מכמה אלפי שקלים ועד חבילות יקרות יותר בתיקים מורכבים. יועץ משכנתאות פרטי עשוי להיות זול או יקר יותר מחברה גדולה, אבל המדד החשוב הוא לא רק המחיר אלא הניסיון, הזמינות, והיכולת להראות תוצאות ריאליות בתיקים דומים.

• כשיש הכנסה לא יציבה או מבנה שכר מורכב.

• כשיש הלוואות רבות שפוגעות ביחס ההחזר.

• כשמבקשים מימון גבוה קרוב לתקרת הרגולציה.

• כשיש סירוב קודם, בעיית אשראי או צורך בפתרון חוץ בנקאי.

מקרים מיוחדים: משכנתא הפוכה, גרירת משכנתא ומשכנתא חוץ בנקאית

לא כל בקשת מימון נראית אותו דבר. בגיל מבוגר, למשל, ייתכן שיתאים מסלול של משכנתא הפוכה, הלוואה שניתנת כנגד נכס קיים ובדרך כלל אינה דורשת החזר חודשי שוטף כמו משכנתא רגילה. זה פתרון שיכול להתאים למי שצריך תזרים, סיוע לילדים או השלמת הכנסה, אך דורש הבנה מלאה של ההשלכות על הירושה ועל עלות הריבית לאורך זמן.

גרירת משכנתא רלוונטית למשפרי דיור שרוצים להעביר תנאים טובים מנכס ישן לנכס חדש. כאשר יש משכנתא ותיקה בריביות נוחות, זה יכול להיות מהלך חכם מאוד, בעיקר אם הסביבה הנוכחית של ריבית משכנתא יקרה יותר. עם זאת, לא תמיד כל המסלולים ניתנים לגרירה, והבנק בודק מחדש את העסקה החדשה.

משכנתא חוץ בנקאית מתאימה בעיקר למקרים שבהם הבנק מסרב או מאשר סכום נמוך מדי. זה יכול לקרות אצל עצמאים עם דוחות חלשים, לווים עם דירוג נמוך, או בעסקאות מהירות. העלות לרוב גבוהה יותר, ולכן צריך לבדוק היטב אם מדובר בפתרון זמני חכם או בכניסה להתחייבות יקרה. גם ביטוח משכנתא חשוב כאן, משום שהוא חלק בלתי נפרד מעלות העסקה הכוללת, לצד שמאות, פתיחת תיק ולעיתים עמלות נוספות.

שאלות נפוצות

כמה משכנתא אפשר לקחת לפי משכורת של 20 אלף ש"ח נטו?

בדרך כלל הבנק יבחן החזר חודשי באזור 7,000 עד 8,000 ש"ח לכל היותר, ורק אם אין התחייבויות כבדות. הסכום הכולל שיאושר תלוי גם בתקופת ההלוואה, בריבית, בדירוג האשראי ובאחוז המימון. בפועל זה יכול לנוע בטווח רחב מאוד, ולכן אין תשובה אחת קבועה.

האם הלוואות קיימות פוגעות בסכום המשכנתא שאפשר לקבל?

כן. כל הלוואה חודשית מקטינה את ההכנסה הפנויה שהבנק מחשב לצורך יחס ההחזר. לפעמים סגירה מוקדמת של הלוואה צרכנית או פריסה מחדש יכולה לשפר משמעותית את יכולת המימון.

האם אישור עקרוני מבטיח שאקבל את כל הסכום?

לא. אישור עקרוני הוא אינדיקציה ראשונית המבוססת על הנתונים שמסרתם, ולא התחייבות סופית של הבנק. לאחר בדיקת מסמכים, שמאות וחוזה רכישה, התנאים יכולים להשתנות ואף הסכום המאושר עשוי לרדת.

מתי כדאי לבדוק מחזור משכנתא?

כדאי לבדוק כשיש ירידה בריביות, שינוי במצב הכלכלי, סיום הלוואות אחרות או צורך להקטין החזר חודשי. חשוב לבדוק גם עמלות פירעון ועלות כוללת, כי לא כל מחזור משכנתא באמת משתלם.

אפשר לקבל משכנתא אם היה לי סירוב בעבר?

כן, לפעמים כן. צריך להבין למה היה הסירוב, האם הבעיה הייתה בדירוג אשראי, בהכנסה, בנכס או באחוז המימון. אחרי תיקון הנתונים, שיפור דירוג אשראי, או פנייה למסלול מתאים יותר, ניתן לעיתים לקבל אישור מבנק אחר או מגוף חוץ בנקאי.

האם ביטוח משכנתא נכלל בחישוב ההחזר?

הבנק בודק בעיקר את ההחזר על ההלוואה עצמה, אבל מבחינתכם זו הוצאה חודשית לכל דבר. לכן כשבודקים כמה משכנתא אפשר לקחת, נכון להוסיף גם עלות ביטוח משכנתא כדי להבין את התמונה האמיתית של ההתחייבות.

אם אתם רוצים לדעת באמת כמה משכנתא אפשר לקחת, אל תסתפקו במספר שמופיע במחשבון. בדקו את ההכנסה הפנויה, את ההלוואות הקיימות, את נתוני האשראי ואת מבנה העסקה כולו. הכנה טובה לפני פנייה לבנק, ולעיתים גם ליווי מקצועי מדויק, יכולה לחסוך טעויות יקרות ולתת לכם החלטה בטוחה יותר.

גיל פיננסים מאסטר להצלחות בע"מ

גיל אשר לוי, לשעבר מנהל בכיר בבנק לאומי, מלווה משפחות ועצמאים בתכנון משכנתא ובהשוואת הצעות מהבנקים. במשרד בנס ציונה אפשר גם לבדוק כדאיות של מיחזור משכנתא ואיחוד הלוואות, לקבל ליווי לאחר סירוב מהבנק ולבחון משכנתא הפוכה לגיל השלישי.

כתובת המשרד · הנפת הדגל 5, נס ציונה, בניין צבי צרפתי, קומה 2
טלפון המשרד · 08-6100790
גיל אשר לוי · 052-3441126
ענת, מנהלת המשרד · 054-5020452
דוא"ל · [email protected]
אתר האינטרנט · gilfinance.co/he

שעות פעילות
א׳ וב׳ 09:00-19:00
ג׳ וה׳ 09:00-16:00
ד׳ 09:00-18:00